Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с управляющей организацией. В случае отказа от добровольного заключения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, имеющей лицензию на управление многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом для собственников жилых и нежилых помещений в этом доме вытекает из закона.
Так, в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается, в том числе, в случаях, предусмотренных законом.
В ситуации с обязанностью по заключению договора управления многоквартирным домом, таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации. Часть 5 статьи 161 ЖК РФ указывает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме. Собственники машиномест, которые относятся к имуществу многоквартирного дома так же, как и собственники квартир обязаны заключить договор управления многоквартирным домом.
К обстоятельствам, имеющим юридическое значение для гражданского дела по иску управляющей компании о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом относится установление того, являются ли жилые и нежилые помещения, принадлежащие ответчику, помещениями данного дома.
При этом их целевое назначение (машино-место и т.п.) для решения вопроса об обязании заключения договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.
Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом:
Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Суд, рассматривая гражданское дело о заключении договора управления, проверяет, соответствуют ли предложенные управляющей компанией условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Адвокат Светлана Жмурко
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08