По договору найма квартира временно передается за вознаграждение гражданину для проживания. В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения является его описание, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

В договоре найма необходимо указать:

— местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж),

— общую и жилую площадь квартиры, количество комнат.

Если описание квартиры будет общим и неточным, то такой договор найма может быть признан незаключенным.

Квартира сдается внаем с мебелью

В том случае, если квартира сдается внаем с мебелью, бытовой и иной техникой, есть вероятность возникновения спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества.

Для того, чтобы защитить права собственника квартиры, в договоре найма можно указать следующее:

— перечень находящегося в квартире имущества и бытовой техники, которые передаются в пользование нанимателю;

— определить ответственность за сохранность имущества;

— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за наем жилого помещения

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена или плата за наем. В договоре плату за наем необходимо прописать в виде определенной денежной суммы в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, указанной в иностранной валюте.

В договоре найма указывается порядок внесения платы и возможность изменения размера платы. Если это условие в договоре не оговорить, то наниматель квартиры будет обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора.

Одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, не допускается (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма может быть заключен с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора ему возвращается, при условии, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д.

В договоре найма можно предусмотреть внесение платы за наем авансом за один или два месяца вперед.

Письменная форма договора найма квартиры

Гражданский кодекс РФ предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей, что представляется весьма затруднительным. При наличии спора, стороны могут ссылаться  например, на расписки в получении платы за жилье.

Обратите внимание, что при сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Срок договора найма жилого помещения

Договор найма квартиры может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

— нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения можно обойти, если внести в договор найма другие условия, например, можно указать, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок более года, требуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Кто будет проживать в квартире

В интересах обеих сторон договора найма жилого помещения, нужно указать в договоре всех, кто будет постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем.

Если перечислить в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире, то в дальнейшем нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение указанных лиц. Если в договоре найма условие о проживающих в квартире не предусмотреть, то вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем будет возможно только с согласия наймодателя.

При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

В договоре найма можно указать, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать текущий ремонт и т.д.). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения числа лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Регистрация нанимателей по месту пребывания

Если договор найма заключен на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей, если они являются гражданами РФ, по месту пребывания. Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность за отсутствие регистрации квартирантов по месту пребывания не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона № 5242-1):

— по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;

— в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи в съемной квартире

В договоре найма жилого помещения необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Для того, чтобы избежать разногласий и споров, стороны могут предусмотреть в договоре найма порядок оплаты всех возможных расходов, например, телефонных переговоров, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.д.

Кто должен делать ремонт в квартире, которую сдают внаем

В договоре найма жилого помещения будет не лишним указать, кто должен делать ремонт в квартире.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Если условие о выполнении ремонта не прописать в договоре найма, то наниматель будет должен производить за свой счет текущий ремонт, а наймодатель — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения можно предусмотреть и иные условия, например:

— последствия расторжения договора найма и возврат платы за не прожитый нанимателем период;

— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, например, пожара, залива квартиры и причинения вреда третьим лицам — соседям (ст. 211 ГК РФ);

— возможность содержания домашних животных.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)