На вопросы радиослушателей в прямом эфире радио «Комсомольская правда» 97,2 FM отвечала Светлана Жмурко, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы.

— Мы сегодня поговорим о нашумевшем уже постановлении Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов, которое касается достаточно многих спорных вопросов по поводу прав собственности на недвижимость. И в частности, такого наболевшего вопроса, как самострой, вопросов, связанных со сносом построек, с легализацией прав на недвижимость, на которую отсутствуют какие-то документы. Полное название документа, о котором мы говорим, — «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Опубликован он был в «Российской газете» 21 мая. И кстати, Светлана, а как в соответствии с законодательством трактуется понятие «самострой»?

— Самострой — это самовольная постройка. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

— Так вот, в постановлении Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного суда есть фраза, за которую зацепились достаточно многие, — «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Давайте разберемся, что меняется для граждан, которые возвели этот самый самострой, — что меняется в судебной практике.

— Этот документ ничего нового в законодательные акты не вносит, никакие законы не изменяет. Он просто обобщает судебную практику, связанную с защитой прав на собственность. В частности, вопрос, связанный с получением разрешения на какую-то постройку. В этом постановлении указано: сам факт того, что у человека нет какого-то разрешения — допустим, документа, подтверждающего ввод в эксплуатацию строения, — еще не свидетельствует о том, что в судебном порядке человек не может признать за собой право собственности на это строение. Может, если, допустим, соблюдены все строительные нормы, противопожарные, градостроительные. И если это строение, возведенное без каких-то специальных разрешений, не нарушает прав и законных интересов, допустим, соседей.

Если все эти нюансы соблюдены, то суд вправе вынести решение в пользу обратившегося туда человека о признании права собственности на самовольную постройку. Это допускает и Гражданский кодекс, и в данном постановлении разъяснено, что суды вправе выносить подобные решения.

— Светлана, давайте проясним такой момент. Вот у меня самовольная постройка. Я хочу ее узаконить в судебном порядке. В каких случаях мне точно откажут?

— Если в ходе суда будет установлено, что постройка нарушает права и законные интересы соседей. При этом все-таки будут учитываться существенные нарушения прав, например, угроза жизни или здоровью. Если соседу просто ваша постройка не нравится, это не говорит о том, что ее нужно сносить. Если существенным образом нарушены строительные, градостроительные, противопожарные нормы, то суд также может отказать в удовлетворении этого иска. Какие строительные нормы можно назвать? То, что строение возведено, например, ближе трех метров.

— От чего?

— Ближе трех метров от забора с соседями. Кроме того, еще нужно установить, нарушаются при этом права соседа или нет. Может быть, дом возведен на расстоянии 2,5 метра, но от 50 см ничего же не меняется, по большому счету. Это может не являться существенным нарушением строительных норм. И в постановлении Пленумов указано, что суд должен установить, в чем же заключаются эти существенные нарушения норм, каких норм и в чем их существенность.

— По поводу этих метров. Каким образом определяется, существенно это для жизни и здоровья, интересов соседа или нет? Естественно, сосед будет говорить, что для него это существенно.

— По данным делам, как правило, назначаются судебные экспертизы. Что касается земли, это землеустроительная судебная экспертиза, или это строительная экспертиза, если дело касается дома. Эксперту, которого назначает суд по ходатайству одной из сторон, задаются вопросы: является ли нарушением каких-либо норм вот эта постройка, если является, то что необходимо сделать, чтобы эти нарушения уменьшились или вовсе устранились для соседа. И эксперт отвечает на вопрос, что необходимо сделать. Достаточно ли просто передвинуть что-то, например, повесить козырек, если снег падает за пределы участка. Достаточно ли будет просто что-то сделать и обойтись без сноса дома. Если возможно применить какие-либо другие меры, кроме сноса дома, то суд откажет в иске соседу, если он будет просить снести дом.

— (Звонок от Надежды) У нас дом в деревне в Тульской области. Дом принадлежал бабушке. В 1992 году распоряжением местного главы была всем отписана земля. У нашего соседа был старый дом. Он его снес и якобы на том же месте построил большой новый. Ему дали разрешение на строительство 30-метрового одноэтажного дома. Однако у него общая площадь дома составляет 150 кв. м., двухэтажный дом. Мы никогда с ним не ругались, и граница территории у нас шла по стене дома соседа. Но что получилось? Когда мы начали оформлять землю, выяснилось, что сосед залез к нам на 60 см. И плюс ко всему он построил еще отмостку своего дома на нашей территории. Мы подаем иск в суд, и нам отказывают. В связи с тем, что отмостка является неотъемлемой частью дома соседа. И у нас вырезают на участке 10 м земли. Что нам делать в данной ситуации?

— В связи с чем вы решили, что построенный дом и отмостка находятся именно на вашей территории? У вас межевание участка было?

— Нет, не было.

— Я решения суда не видела, поэтому не могу сказать, почему суд вам отказал. Могу только предположить. По вашему делу была назначена экспертиза, которая установила, заходит на ваш участок этот дом или нет? Каким образом определить, ваш это участок или нет? Где проходит граница между вашими участками? Установить это невозможно, поскольку межевания вашего участка не было. Еще вопрос: было ли межевание соседнего участка?

— Нет. И нам суд отказал в экспертизе.

— Тогда вам нужно писать жалобу. Вы писали кассационную жалобу?

— Мы подали кассационную жалобу. Но все это находится в Тульской области. У меня сомнения, что выиграем данное дело.

— В крайнем случае у вас есть еще Верховный суд, он находится в Москве. Потом вы можете туда обратиться с жалобой в порядке надзора.

— А можно как-то с вами связаться?

— Можно, конечно. На сайте «КП» я отвечаю на вопросы. Также принимаю в адвокатской конторе — приходите.

— (Звонок от Владимира) В садоводческом товариществе у нас некоторые прихватили общие земли. Хотя получили свидетельства. По генеральному плану у нас по 580 м есть, и свидетельства дали на 580 м. А некоторые за границы этой земли вышли. Сейчас произошло раздвоение у садоводов. Некоторые говорят на собрании: надо вернуться в границы, которые по генеральному плану. Меньшая часть, которые прихватили земли, говорят: да этого не надо. Есть какой-то реальный шанс решить вопрос– в суд обратиться, например?

— Конечно.

— Это первый вопрос. И второй. Если собрание установит, что это надо сделать, кто будет делать экспертизу? Мы, комиссия садового товарищества, не можем же замерить границы. Мы должны платить за эту комиссию? Или мы можем это сделать своими силами, как юридическое лицо, создать свою комиссию, замерить и отправить в суд наши результаты? Или надо независимую экспертизу делать?

— Начнем со второго вопроса. Для обращения в суд вы можете создать свою комиссию и померить так, как вы можете. Грубо говоря, рулеткой померили, написали в акте, что у данного члена товарищества столько-то соток, по свидетельству – столько-то, превысил столько-то за счет земель общего пользования. Это будет достаточным основанием для обращения в суд за защитой прав СНТ.

Но уже в ходе судебного процесса необходимо будет проводить судебную экспертизу по данному делу. Потому что вы померили — это одно. А кто-то другой это же сделает — у него будут другие результаты. Суд же должен выносить решение на основании экспертного заключения, чтобы точно было известно, сколько у человека фактически земли и на сколько он должен передвинуть свой забор, если суд вынесет подобное решение. Поэтому в ходе судебного процесса в любом случае будет назначена судебная экспертиза, платить за которую будете вы, поскольку товарищество является истцом. Истец оплачивает все судебные расходы, а потом с проигравшей стороны они будут взысканы, если вы выиграете дело.

По поводу первого вопроса. Председатель может не дожидаться какого-либо решения по этому поводу общего собрания. Он может в защиту интересов остальных членов товарищества обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком либо об истребовании имущества из чужого владения. Но он должен защищать земли общего пользования в любом случае. Если сейчас один человек передвинет границы, другой — то и ходить не по чему будет.

— Нам еще дозвонился Евгений и оставил вопрос. Участок находится в водоохранной зоне. Можно ли на нем строить и что?

— В зависимости от того, где, на каком удалении находится.

— Сказал, что в водоохранной зоне.

— Строить можно, но какие-то не капитальные строения. В его случае нужно получить разрешение на постройки. Потому что при их отсутствии, если обратится в суд администрация этого района или какие-то другие заинтересованные лица, то можно лишиться постройки.

— Хотелось бы обратить внимание еще на один вопрос. На сайт «КП» приходит много вопросов о домиках в деревне, которые когда-то принадлежали бабушкам-дедушкам, умершим еще в начале 90-х, — и теперь наследники спохватились, как их на себя оформить. Когда-то документы были, но в надлежащие сроки наследство не было оформлено. Каким образом лучше с этим вопросом разбираться сейчас?

— Как известно, в течение 6 месяцев человек должен принять наследство, обратиться в нотариальную контору, написать заявление, что он является наследником и желает принять наследственное имущество. Если это не было сделано, необходимо признать факт принятия наследства в судебном порядке. Для этого необходимо иметь на руках свидетельство о смерти, свидетельство, подтверждающее родство с умершим, то есть правопреемственность от наследодателя к наследнику. Допустим, свидетельство о рождении, если речь идет о близких родственниках, детях. И документы, выданные на умершего. Это может быть свидетельство о праве собственности на землю либо любой другой документ, который свидетельствует, что имущество принадлежало умершему.

— Еще вопрос. Не проще в таких случаях использовать право приобретательной давности? Если, допустим, люди в этом доме живут летом, что-то сажают, исправно платят земельный налог?

— Нет, не проще. Я бы стала говорить о приобретательной давности, если бы совсем не было никаких прав на землю ни у умершего, ни у наследников. Просто возвели строение, документов никаких нет, но люди пользовались непрерывно 15 и более лет, и у них есть право обратиться в суд и признать право собственности на имущество по основанию приобретательной давности. Но если земля принадлежала на праве собственности умершему, то порядок такой, что надо признать факт принятия наследства. Если они приняли наследство фактически, платили земельный налог, обрабатывали, использовали землю в соответствии с ее назначением, сажали там что-то. Можно привести в суд свидетелей, принести документы, подтверждающие оплату земельного налога. И будет признан факт принятия наследства и право собственности на этот земельный участок.

Беседовала Елена АРАКЕЛЯН

http://www.kp.ru/daily/24500/653722/

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники