Разбираемся, почему столько ошибок и неувязок в данных, по которым мы должны оплачивать акры и квадратные метры?

В этом году жители Москвы, Подмосковья и еще 26 российских регионов впервые получат платежки с налогом за квартиры и дома, рассчитанным по новым правилам — по кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости жилья. При этом в 2015 году во многих регионах вырос земельный налог, который мы уже платим по кадастровой стоимости. Напомним, что у нас два налога на недвижимость: за землю и на имущество (квартиры, дома, гаражи).

Граждане недоумевают: «сверху» обещают в кризис налоговую нагрузку не повышать, а она растет! Мало того, рынок недвижимости нынче упал, а «рыночная» (кадастровая) стоимость у многих -выросла! А правда, как это так?

«Моя квартира подешевела, но подорожала»

«У нас двушка в старом доме, в котором 65 лет не было капремонта, но который находится в столичном Центральном округе. Ее оценили в 18 миллионов. Мы бы с удовольствием продали квартиру по этой цене государству и купили бы две квартиры в нашем же доме. Сейчас соседи двушку продают за 9 миллионов, по большей цене в кризис никто не покупает…» — делятся на сайте kp.ru читатели из Москвы.

А вот и про землю:

«Нам на садовый участок 12 соток в дальнем районе Подмосковья насчитали кадастровую стоимость почти в 3 миллиона! Пошли разбираться в местную кадастровую палату, там сказали — ошибка. Назвали новую стоимость — 745 тысяч рублей…»

Сами оценщики поясняют, что кадастровая стоимость в России вычисляется методом массовой оценки, как бы оптом. То есть посмотреть на оцениваемую недвижимость никто не выезжает. Используются средние цифры плюс делается поправка на расположение, коммуникации, транспортную доступность. Но в подмосковных поселках, да и во многих российских городках, застройка смешанная — коттеджи соседствуют с развалюхами. Категория земли и расположение — все одинаково. Берется средняя рыночная цена квадратного метра на эту разношерстную недвижимость — и бабушка в покосившейся избушке с удивлением узнает, что ее дом стоит много миллионов, а земля — еще полстолька. Без шуток: известны случаи, когда жители Подмосковья этой осенью получили платежки на земельный налог в размере 20 — 30 тысяч за обычный участок в 10 — 12 соток, за который раньше платили несколько сотен рублей. Оценщики (не для печати) поясняют: надо смотреть, а нет ли рядом коттеджного поселка, стоимость земли в котором повлияла на «среднее арифметическое».

Дальше — больше.

— Кадастровая оценка в соответствии с законодательством проводится не чаще чем один раз в три года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще чем один раз в два года, — поясняет адвокат по земельным и жилищным делам Светлана Жмурко.

То есть если кадастровая оценка была проведена, скажем, в 2014 году — исходя из роста цен, а в 2015-м они упали, то в столицах исправить ситуацию с помощью новой оценки можно будет не раньше 2016 года. А в регионах — не раньше 2017-го. А за 2015 год граждане будут платить налог исходя из докризисных параметров.

«Неполноценный» кадастр

В 2014 — 2015 годах ситуацию с кадастровой оценкой изучала Счетная палата. Аудиторы вынесли вердикт: госкадастр «не позволяет полноценно сформировать налоговую базу». Основные претензии — к описанной выше методике оценки. Вывод аудиторов — нужно менять законодательство.

В самом деле сейчас даже и сказать, кто виноват в «странностях» кадастровой стоимости, сложно.

Росреестр, который ведет госкадастр недвижимости, не имеет права ни заказывать кадастровую оценку, ни контролировать оценщиков. У местных органов власти, в ведении которых эти работы, — свои отмазки. По закону они обязаны нанимать независимых оценщиков, которые отбираются с аукциона. Главный критерий — наименьшая стоимость услуг.

— Можете себе представить, когда эта стоимость падает практически до нуля — а надо, как в Московской области, оценить более трех миллионов объектов. Наверное, это говорит о качестве такой оценки, — пояснял журналистам глава Росреестра Игорь Васильев в перерыве во время последней коллегии.

Впрочем, даже оценщики, которые на всем этом должны прекрасно зарабатывать, и те недовольны. Мол, все на них валят, а ни методик, ни адекватных данных нет.

Что дальше?

Сейчас в систему кадастровой оценки планируется внести изменения (см. «Официально»). Правда, разговоры о том, что систему надо менять, идут почти с самого момента появления «кадастровой стоимости». Эксперты утешают: есть шансы, что сейчас изменения будут. В 2018 году — выборы. И если пока граждане удивляются суммам земельного налога, взявшимся на основе непонятно каких данных, то к 2017 — 2018-му в большей части регионов по кадастровой стоимости уже будет рассчитываться налог на самое святое — квартиры. Вот разве что на выборы вся надежда…

ВОПРОС — РЕБРОМ

Можно ли оспорить завышенную стоимость?

По закону граждане вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров при местном подразделении Росреестра либо сразу в суд.

Поводом для оспаривания может быть тот факт, что оценщики дали маху — установленная ими кадастровая стоимость на момент оценки превышала рыночную. Но на альтернативную оценку придется выложить из своего кармана порядка 15 — 20 тысяч в Москве, а в регионах — и до 40 тысяч. Так что в основном таким образом «развлекаются» юридические лица. Хотя есть варианты: в Подмосковье садоводам и дачникам предлагают оспаривать кадастровую стоимость земли коллективно — главное, чтобы в этом случае участки находились в одном садовом товариществе. Это, конечно, дешевле.

Есть и еще один вариант, более реальный с финансовой точки зрения, — доказать, что при оценке использовались недостоверные данные. В этом случае тратиться на новую оценку не надо. А что считать недостоверными сведениями, прошлым летом специально уточнил пленум Верховного суда (постановление от 30.06.2015 № 28).

— Это любого рода искажения данных, на основе которых проведена оценка, — объясняет Светлана Жмурко. — Скажем, оценщик не учел какие-то из условий, которые влияют на стоимость недвижимости.

Правда, и здесь обычному гражданину вряд ли обойтись как минимум без квалифицированного юриста.

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники