По каким причинам чаще всего срываются сделки с загородной недвижимостью, как подстраховаться, чтобы не остаться и без денег, и без дачи, на что обращать особое внимание и как себя грамотно вести — разбираем на примерах из практики

 

Читатель «КП» по полной программе испытал на себе трудности, с которыми может столкнуться приобретатель земельного участка и построек. Разбираем подвохи вместе с опытным адвокатом и учимся на ошибках

«Пришла пора вывозить детишек за город, и я решил купить участок в Подмосковье. Нашел подходящий вариант в Интернете. Посредником оказалась риэлторская фирма, которая обещала взять на себя всю работу по организации купли-продажи: подготовка пакета документов, проведение сделки, госрегистрация и получение свидетельства о праве собственности. За все — 150 тысяч рублей.

Продавцом дачи была дама, еще не вступившая в права наследства на участок. Земля была без межевания. На ней — строения под снос: дом, сарай, хозблок.

При встрече с риэлторами обнаружилось, что они предлагают договор об оказании информационных услуг. То есть, насколько я понял, хотят взять с меня 150 тысяч и при этом ни за что не отвечают. Я потребовал внести правки. Через 3 часа составили новый вариант, по которому результатом должна была стать подготовка сделки «под ключ». Срок исполнения договора назначили в 3 месяца.

В тот же день я подписал с продавцом соглашение о задатке в 100 000 рублей. А через неделю вдруг позвонил супруг дамы-продавца и категорично предложил заплатить ему еще 300 000 рублей, пригрозив продать участок другому покупателю. Был послан.

Через 3 месяца риэлторы подготовили документы и предложили встретиться для заключения сделки. Приехав, я выяснил, что межевания все еще не было, дама не явилась, прислав мужа без доверенности. А тот отказался от расчетов через банковскую ячейку. Сделка была отложена.

…Когда провели межевание, площадь участка уменьшилась, а границы оказались очень далеки от старых. К тому же выяснилось, что кадастровый паспорт на покупаемый участок является паспортом другого участка. Пришлось обращаться в суд, чтобы исправить сведения об участке в госкадастре.

Вскоре я обнаружил в газете «Из рук — в руки» объявление продавца о продаже участка за бОльшую сумму. Я снова подал в суд, сославшись на невыполнение соглашения о задатке. Однако судья не нашла в действиях продавца нарушений: «Вот если бы он уже продал участок, тогда да…».

Потом был еще один суд — с риэлторами. Это дело я выиграл, доказав, что они не выполнили обязательства по подготовке сделки. Правда, вернуть деньги — 150 тысяч руб. не удалось: выяснилось, что у фирмы нет имущества.

…А участок и строения я все-таки купил, даже с некоторой скидкой, оплатив, как и хотел, через банковскую ячейку».

Олег Сергеевич. Москва

— Собрать столько нарушений «в одном флаконе» при покупке загородного участка — не такая уж редкость, — отмечает наш эксперт, специалист по земельному и гражданскому законодательству адвокат Светлана ЖМУРКО. — Что ж, давайте разберем подвохи по шагам.

1. «ПРОДАВЕЦ ПОНАРОШКУ»

— Первое, что должен сделать покупатель — убедиться, что у продавца есть документ, подтверждающий право собственности на участок, — начинает ликбез Светлана Жмурко.

В принципе, это можно сделать без особых хлопот, даже не обращаясь к риэлторам. «Вы можете самостоятельно проверить, принадлежит ли приглянувшийся земельный участок лицу, которое его продает, сделав запрос в Росреестр», — подсказывает наш консультант.

На сегодня такую информацию можно заказать как при личной явке, так и через Интернет — все подробности, в том числе правила оформления запроса найдете на официальном сайте www.rosreestr.ru

— Для составления запроса понадобятся данные об участке — его кадастровый номер либо адрес местоположения, — уточняет Светлана Жмурко. — Ответ вам пришлют в течение нескольких дней.

Кстати, также в Росреестре можно получить ценную информацию о том, состоит ли участок на кадастровом учете, проведено ли межевание, точно ли определены границы и площадь или же эти данные ориентировочные (сейчас закон допускает это).

2. «ГОТОВЬТЕСЬ ЖДАТЬ»

— Купить участок, который еще не оформлен в собственность продавца, конечно же, нельзя, — подчеркивает наш эксперт. В то же время на практике нередко встречаются ситуации, когда покупатель оформляет некие предварительные договоренности с будущим собственником земли. Насколько это надежно?

— Если вы планируете приобрести дачу, полученную в наследство, то нужно иметь в виду как минимум два важных нюанса. Во-первых, свидетельство о праве на наследство выдается не ранее чем через 6 месяцев после открытия наследства (т.е. со дня смерти наследодателя). На основании этого документа регистрируется право собственности наследника (в срок до одного месяца), и только потом он вправе заключать сделку. Так что готовьтесь подождать — в 3 месяца, как планировал герой нашей истории Олег Сергеевич, уложиться явно не удастся — дача появится у вас скорее не к лету, а к концу осени, а то и к зиме.

— Во-вторых, к покупке унаследованного имущества юристы всегда советуют относиться с особой осторожностью. Поскольку часто есть риск появления «неучтенных» наследников: родственников, живущих в других регионах, за границей и потому не узнавших своевременно о смерти наследодателя, внебрачных детей, нетрудоспособных членов семьи, имеющих право на обязательную долю, и проч. Чтобы избежать оспаривания сделки, специалисты рекомендуют очень тщательно исследовать родственные связи бывшего владельца участка.

— В последнее время распространилась также схема, когда землевладелец «продает» неоформленный в собственность участок, выдавая «покупателю» доверенность на госрегистрацию прав. В таких случаях будущий приобретатель берет на себя обязательство сначала оформить дачу в собственность продавца, а тот обещает потом сразу же заключить сделку купли-продажи. Имейте в виду: с юридической точки зрения взаимосвязи между такими действиями нет. Чтобы новоиспеченный собственник не кинул претендента на покупку дачи, эксперты рекомендуют заключать предварительный договор (см. «Это пригодится»).

3. ПОСЛЕ ПОКУПКИ УЧАСТОК… «СЪЕЖИЛСЯ»

— Межевание участка — еще один обязательный пункт, на котором следует настаивать покупателю, — советует Светлана Жмурко. — Упрощения в дачной амнистии привели к тому, что люди стали оформлять свои права на землю без уточнения площади и границ — по ориентировочным параметрам. В итоге на практике нередко оказывается, что границы проходят не там, где рассчитывал покупатель, исходя из устного описания продавца. А это чревато малоприятными разборками с соседями — вплоть до судебных тяжб.

Также после точных замеров площадь участка может «съежиться». «Известны случаи, когда человек, заплатив за 6 соток без межевания, впоследствии после вызова геодезиста выяснял, что ему досталось не больше 5 соток», — вспоминает Светлана Жмурко. А ведь покупатель недешево платит за каждую сотку!

— Так что перед заключением сделки убедитесь, что участок стоит кадастровом учете и его границы и площадь точно установлены, — подводит итог эксперт.

4. ПОЛУЧИЛ ДЕНЬГИ И… ПЕРЕДУМАЛ

— Герой письма очень грамотно настаивал на передаче денег через банковскую ячейку, — отмечает Светлана Жмурко.

Такой способ расчетов — идеальный вариант для покупателя. Чтобы продавец мог получить деньги, он должен принести в банк зарегистрированный договор купли-продажи. То есть подтверждение, что сделка уже совершена и право собственности перешло к покупателю.

А вот при передаче денег из рук в руки в момент заключения сделки у покупателя нет весомых гарантий. «Продавец, получив оплату, может отнести документы для регистрации сделки в Росреестр, а на следующий день… передумать. Бывают также случаи, когда люди попадают в аварии, серьезно заболевают и т. д. — тогда завершить оформление сделки весьма проблематично», — предупреждает эксперт.

5. ЗАДАТОК ИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР?

— На самом деле задаток гарантирует покупателю лишь компенсацию в случае того, если собственник продаст участок другому лицу, — поясняет Светлана Жмурко (поэтому проиграл судебный процесс автор письма. — Прим. Ред.). Чтобы зафиксировать важные условия будущей сделки купли-продажи — срок ее заключения и цену имущества — следует заключать предварительный договор.

Обратите внимание: предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса). То есть, поскольку купля-продажа недвижимости подлежит госрегистрации, то строго по закону нужно регистрировать и предварительный договор о будущем приобретении дачи.

http://www.kp.ru/daily/26223/3106503/

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники