В чем убедиться, прежде чем отдавать деньги

1. Участок «без границ»

Это сейчас одна из самых характерных «засад» для покупателей земли в садовых-дачных товариществах. По дачной амнистии участки можно было оформлять в собственность без уточнения границ — чем многие и пользовались, ведь работы по межеванию стоят недешево.

Теоретически продать и купить участок, который стоит на кадастровом учете без точных границ (таких в России почти половина), тоже можно, закон пока этого не запрещает. Присутствие в документах точных координат участка станет обязательным условием сделок с землей только с 1 января 2018 года.

Однако, несмотря на полную законность покупки «безграничного» участка, новоиспеченному дачнику он может принести большие проблемы. Дело в том, что право собственности-то есть, но откуда до куда — документально не подтверждено. Вполне возможные не очень хорошие варианты развития событий довольно разнообразны. Может возникнуть судебный спор с соседями — мол, предшествующие владельцы сдвинули забор. А вам крыть нечем. Или, если все-таки будут проведены кадастровые работы, вдруг выяснится, что реально у вас земли меньше, чем по документам, и надо разбираться, куда она делась…

Мораль: не будьте альтруистами в ущерб себе, хотят люди продать землю — пусть потратятся на кадастровые работы. Или пусть дают скидку.

Проверить, имеет ли участок границы, соответствующие современному законодательству, несложно. Ищите нужный участок на публичной кадастровой карте на портале Росреестра. Все «правильные» границы там обозначены.

КСТАТИ

Откуда берется «немеренная» земля?

История проблемы такова. Участки, которые выделялись в 90-е годы, а то и в советские времена, конечно, границы имели — но средства измерения тогда были совсем другими. В большинстве случаев нужное количество соток отмерялось простой рулеткой, а то и вовсе широким шагом председателя товарищества.

Сейчас границы участков «привязываются» к спутниковой системе координат. Для этого нужна высокая точность измерений, которую обеспечивают современные приборы, но никак не рулетка. Вот и получается, что старые границы необходимо «уточнять». Тем более, что нередко они изменялись «явочным порядком» — кто-то почему-то подвинул забор, а поскольку это было лет двадцать назад, нынешнее поколение дачников про то уже и не помнит…
2. А вот эти сотки «ничейные» — они тоже моя

«По документам у меня шесть соток, но вообще их восемь», — говорит продавец. И заплатить предлагает именно за восемь. Мол, две сотки прихвачены пустующей рядом земли, никто на нее никогда не претендовал и претендовать не будет. А еще иногда успокаивают, что, мол, лишние сотки сами оформите по дачной амнистии.

Давайте разбираться. Дачная амнистия, по которой действительно иногда возможно оформить участок в несколько «расширенных» границах, подразумевает приватизацию земли. Если земля ПОКУПАЕТСЯ, дачная амнистия к ней никакого отношения не имеет.

Правда, по поправкам в Земельный кодекс, которые вступили в силу с этого марта — их уже некоторые эксперты прозвали «дачной амнистией-2» — «прирезки», то есть те самые «лишние» сотки, действительно разрешается узаконить и в тех случаях, если участок уже в собственности. Но — за плату. То есть, если вы соглашаетесь заплатить за восемь соток при том, что документы о собственности есть на шесть, — в надежде, что «лишние» две сотки потом узаконите, — за эти самые две сотки вы заплатите дважды. Сначала продавцу, а потом местным властям.

И еще один момент. Далеко не любые «лишние» сотки можно узаконить. Если выяснится, что на самом деле они были «отхвачены» у соседа или, скажем, «прихватизирована» часть Лесного фонда, который приватизации не подлежит, — ничего не выйдет. Между тем власти обещают усилить борьбу с самозахватом и нарушениями землепользования — за прошедший год приняты также поправки, ужесточающие земельный контроль.
3. Я вам его продам, а документы оформите сами

Хотя частная собственность в нашей стране существует уже довольно долго, находятся граждане, которые все еще не выучили, что продать можно только собственную землю. Если участок в собственность не оформлен — никакие сделки с такой землей законным путем невозможны.

Если из документов у продавца есть только книжка садовода, при этом он желает вам продать «свои» сотки — лучше от такой «купли-продажи» отказаться. Даже если «продавец» не мошенник, а просто наивный, юридически не грамотный человек. Если такой участок вам по каким-то причинам крайне нужен, стоит осознавать: отдав деньги, собственником «купленной» земли вы не станете. Сначала ее придется приватизировать от имени «продавца» — обычно это делается по нотариально заверенной доверенности. При этом вы вполне можете столкнуться с какими-то сложностями в оформлении. Только после этого можно оформить законный договор купли-продажи и переход права собственности уже на ваше имя.

В прежние годы такого рода схемы были достаточно популярны. Однако сейчас большая часть садовых и дачных участков уже оформлены в собственность и на них есть все необходимые документы — поэтому рисковать большого смысла нет.

Тем более что можно и стать жертвой аферистов. Наиболее опасны в этом плане участки, собственники которых ими мало интересуются и редко туда приезжают.

Схема аферы выглядит так: вам говорят, что участок неприватизированный, вот есть книжка садовода (предъявить «липовую» — совсем несложно). Далее предлагают воспользоваться вышеприведенной схемой. При попытке оформить документы выясняется, что участок на самом деле давно имеет законных собственников, которые продавать его совсем не собираются. А ваши «продавцы» тем временем уже растворились в тумане вместе с деньгами…
ВАЖНО

А жену спросили?

Если земля находится в общей совместной собственности супругов, то согласие на продажу нужно от них обоих. Если участок покупался в браке — форма собственности будет именно такой (то есть собственниками будут оба супруга, даже если земля «записана» на кого-то одного из них).

Многие наслышаны, что в этой сфере недавно были какие-то упрощения. Да, были. Но они касаются формальной части — каким образом должно быть оформлено согласие — а вовсе не сути вопроса.
ПОКУПАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ

Какие документы должны быть на руках у продавца садового участка

1) Свидетельство о государственной регистрации права

— Если свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, а есть свидетельство о праве собственности на землю, полученное до 1998 года, то получать новое свидетельство продавцу не надо, — поясняет адвокат Светлана Жмурко. — Регистрация права происходит одновременно со сделкой, при этом в Росреестр подается два заявления: о регистрации права (на продавца) и регистрации перехода права по договору купли-продажи (с продавца на покупателя).

2) Документ — основание получения свидетельства. Например: решение органа местного самоуправления о выделении участка, договор купли-продажи, договор дарения или решение суда.

3) Кадастровый паспорт земельного участка

http://www.kp.ru/daily/26384/3262700/

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники