При покупке квартиры из одних рук в другие переходят довольно крупные денежные суммы, поэтому известно много историй о мошенничестве на рынке жилья. Конечно, можно организовать покупку или продажу квартиры самостоятельно, но лучше доверить это дело риелтору и адвокату.

Если вы решили купить или продать квартиру самостоятельно или с участием представителя, вам пригодятся наши советы.

Приобретая квартиру в собственность, нужно выяснить три основные момента:

  1. Каким образом, и на основании какой сделки квартира была приобретена в собственность продавцом.
  2. Нет ли в настоящее время у продаваемой квартиры обременений, не находится ли она в залоге.
  3. Существуют ли лица, которые имеют право пользования квартирой и зарегистрированы в ней.

До заключения договора купли-продажи квартиры, следует начать проверку документов продавца, посмотрите паспорт и свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права – это правоудостоверяющий документ, который подтверждает, что квартира принадлежит на праве собственности именно продавцу, а не другому лицу (с 15 июля 2016 года Свидетельства о государственной регистрации права не выдаются).

В свидетельстве отдельной строкой выделена графа – «существующие ограничения (обременения права)», нужно обратить на нее внимание, т.к. нам важно, чтобы обременений никаких зарегистрировано не было.

В свидетельстве о государственной регистрации права указан документ- основание приобретения квартиры в собственность. Это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, и т.д. Стоит обратить внимание, на каком основании перешла квартира к нашему продавцу, и не было ли это, к примеру, решение суда или иное основание, из которого следует, что у кого-либо могут возникнуть притязания на это имущество в будущем.

Не стоит игнорировать проверку паспорта продавца, чтобы сравнить его паспортные данные и данные правообладателя квартиры, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права.

Не исключено, что, можно подделать и свидетельство о собственности на квартиру, поэтому запрашиваем в Едином государственном реестре прав на имущество и сделок с ним (ЕГРП) выписку по квартире. В выписке из ЕГРП будут указаны актуальные сведения о правообладателе квартиры и обо всех зарегистрированных обременениях, если они имеются.

Кстати, возможно, что скоро нельзя будет получить данные о продавце из ЕГРП.

На Федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен законопроект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, регулирующие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разработчиком которого является ФСБ России.

Представленный законопроект направлен на исключение возможности доступа третьих лиц, кроме компетентных государственных органов и должностных лиц, к персональным данным правообладателей недвижимого имущества без их согласия при получении выписок из реестров, в том числе из ЕГРП, ГКН.

Если законопроект будет принят, то покупатель недвижимого имущества не сможет самостоятельно проверить, является ли продавец квартиры, дома или земельного участка действительным собственником этого имущества, либо он мошенник.

При заключении сделки нужно проверить личность продавца, к примеру, не состоит ли он на учете в психо-неврологическом диспансере, для этого нужно попросить представить его справку из данного учреждения или продемонстрировать водительское удостоверение. Обязательно нужно уточнить, была ли квартира приобретена в браке, если да, то супруг продавца должен оформить в нотариальной конторе свое согласие на сделку.

Бывает, что квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам и от имени всех сособственников выступает кто-то один, по доверенности. В таком случае, лучше попросить личной встречи с каждым из сособственников, чтобы убедиться, что они в курсе происходящего и действительно выдавали доверенность на совершение сделки. Можно даже обратиться к тому нотариусу, который удостоверял доверенность, чтобы проверить, действительно ли данный факт имел место быть.

Сведения о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой, можно получить в многофункциональном центре (МФЦ), где по заявлению собственника квартиры в день его обращения будет предоставлена выписка из домовой книги или единый жилищный документ. Указанные документы содержат сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире.

Если выяснится, что в квартире кто-то прописан, то обязательным условием договора купли-продажи должно быть указание на сроки снятия с регистрационного учета таких лиц. Если в установленный договором срок бывшие жильцы не выпишутся из квартиры добровольно, то придется обращаться в суд.

На словах никаким обещаниям верить нельзя, все должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи квартиры.

Для продажи квартиры, в которой один из собственников несовершеннолетний ребенок, потребуется согласие на сделку органа опеки и попечительства. Такое согласие будет дано только в случае, если ребенок будет иметь долю в праве собственности в новой квартире, а это предполагает альтернативную сделку.

Не стоит брать задаток при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой одним из сособственников является несовершеннолетний, т.к. если орган опеки и попечительства не даст своего согласия на сделку, несостоявшемуся покупателю придется возвращать задаток в двойном размере.

 

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)