«Какие у вас есть документы, подтверждающие ваше право на имущество?»
Как правило, с этого вопроса начинается консультация адвоката, когда речь идет о защите прав на недвижимое имущество.
В зависимости от того, какие документы на недвижимость были получены, каким образом имущество было оформлено и были ли зарегистрированы на него права, зависит дальнейшая судьба недвижимого имущества, а также перспективы судебного дела.

Что такое недвижимость
В соответствии с законом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество
С 1998 года действует Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствие с указанным законом, а также Гражданским кодексом РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Какие права подлежат государственной регистрации
Регистрации подлежат:

  • право собственности,
  • право хозяйственного ведения,
  • право оперативного управления,
  • право пожизненного наследуемого владения,
  • право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Свидетельство о государственной регистрации права — основной документ на землю
По результатам регистрации права на недвижимое имущество, собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ указывает на то, что юридическое или физическое лицо является собственником недвижимого имущества.

Что такое государственная регистрация прав на земельный участок
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.
Поэтому факт регистрации права собственности на земельный участок или иное недвижимое имущество презюмирует законность владения на праве собственности указанными объектами недвижимости.

Помимо Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, владельцам недвижимого имущества, следует позаботиться о том, чтобы документы, подтверждающие право на имущество, были в наличии, если право собственности не зарегистрировано, по желанию, можно пройти процедуру регистрации и получить правоудостоверяющий документ нового образца — Свидетельство о государственной регистрации права.

Обязательно ли регистрировать право на землю, приобретенную до 1998 года
Нет необходимости проходить процедуру регистрации права собственности на недвижимое имущество тем, кто уже имеет какое- либо свидетельство или государственный акт, в котором указано, что гражданин или юридическое лицо является собственником этого имущества.

Как указано в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 18.07.2011) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из этого следует, что для подтверждения права собственности достаточно иметь не только Свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца, но и Свидетельство о праве собственности или государственный акт старого образца.

Свидетельство на землю + Свидетельство на дом
Свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство на право собственности должно быть не только на земельный участок, но и на иное имущество, которым гражданин или юридическое лицо обладает. Например, на дом, хозяйственные постройки, водонапорную башню, артезианскую скважину, электрическое и газовое оборудование.
В противном случае возможны проблемы как с оформлением прав на такое имущество, так и споры с другими лицами, которые могут заявить свои права на это имущество.

Проблемы, возникающие у юридических лиц
В адвокатской практике часто встречаются ситуации, когда юридическое лицо, вместо того, чтобы сменить организационно-правовую форму и привести учредительные документы в порядок, в соответствие с действующим законодательством, создает новое юридическое лицо. При этом до определенной поры не задумываясь о том, каким образом от прежнего юридического лица, к новому юридическому лицу переходят права на недвижимое имущество. Спохватываются, как правило, только тогда, когда решаются зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за вновь созданным юридическим лицом.

Проблемы с регистрацией права собственности могут возникнуть также в случае, если строения и сооружения возводятся на не оформленном земельном участке.
Например, артезианская скважина и трансформаторная подстанция, были построены юридическим лицом на земельном участке, который был закреплен за этим юридическим лицом, но свидетельство на право собственности на землю, получено не было.

В регистрации права собственности на артезианскую скважину и трансформаторную подстанцию будет отказано, так как документа, подтверждающего право собственности на землю у юридического лица нет.
В данном случае, проблему можно и нужно решать путем обращения с заявлением в арбитражный суд.
Судебной тяжбы можно было бы избежать, если своевременно, еще до строительства артезианской скважины и возведения трансформаторной подстанции позаботиться об оформлении права на землю.

Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не было проведено межевание, также может возникнуть ряд проблем, для решения которых придется обращаться в суд.

Например, может произойти наложение границ земельного участка на соседний участок. Иногда, в результате такого наложения, строения, расположенные на земельном участке, по плану, оказываются на соседнем участке. Чтобы такого не произошло, перед постановкой участка на кадастровый учет, лучше провести межевание, не смотря на то, что это, в настоящее время, и не обязательно.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Земля и строительство

Последние публикации в прессе (Все публикации)