С жалобой в Конституционный Суд РФ* обратилась собственница земельных участков, расположенных в коттеджном поселке. С нее была взыскана задолженность по оплате услуг поселка. Пройдя безрезультатно все инстанции, она обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ.
Обстоятельства дела
Коттеджный поселок, в котором находились участки заявительницы, заключил договор управления на оказание услуг по содержанию и ремонту имущества общего пользования, организацию контрольно-пропускного режима, вывоз ТБО и т.д.
Собственница земельных участков договор управления не заключала и не оплачивала предусмотренные договором работы и услуги.
Управляющая компания обратилась в суд с иском о взыскании долга.
Решение суда о взыскании долга
Мировой суд удовлетворил заявленные требования и взыскал долг.
В решении указал, что из-за отсутствия закона, регулирующего отношения между управляющими организациями и собственниками земельных участков и жилых домов, к этим отношениям по аналогии применяются нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по управлению многоквартирным домом.
Суд пришел к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом.
Поскольку данная обязанность возникает в силу закона, собственник участка должен возмещать управляющей организации затраты, понесенные ею на управление и содержание имущества общего пользования, безотносительно к наличию между ними договорных отношений.
Суд сослался на обязательность решения общего собрания собственников участков, которым выбрана управляющая компания и утверждена форма договора с ней, для всех собственников участков в данном поселке.
Решение мирового суда поддержали апелляционная и кассационная инстанции.
Кассационная жалоба, поданная в Верховный Суд Российской Федерации, возвращена без рассмотрения по существу.
Выводы Конституционного Суда РФ
- В действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание.
- При приобретении участков в жилищно-земельном комплексе реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.
- При определении размера расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено право участвовать в принятии решений при соблюдении порядка созыва собрания, его организации и принятия им решений.
- В настоящее время отсутствует прямо предусмотренная законом обязанность собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования.
Основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией.
- Законодательная неопределенность создает предпосылки для нарушения конституционных гарантий реализации права частной собственности и принципов равенства, справедливости и соразмерности.
Что постановил Конституционный Суд РФ:
- Федеральному законодателю надлежит в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, чтобы закрепить модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
- Постановление Конституционного Суда РФ не является основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.
- При наличии спора, факт установления общим собранием собственников платы, не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.
Результат обращения в Конституционный суд:
Вынесенные в отношении заявительницы судебные акты подлежат пересмотру.
*Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П.