Приобрести квартиру можно как на свои денежные средства, если они есть, так и воспользоваться специальным кредитом – ипотекой.
Ипотека – это долгосрочная ссуда, которую предоставляет банк под залог недвижимости: квартир, земельного участка и др.
Можно ли продать квартиру, приобретенную при помощи ипотечного кредита?
По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 статьи 209 ГК РФ).
Однако если речь идет о квартире, которая еще находится в залоге, то есть, право собственности с обременением, тогда есть некоторые ограничения: Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя(банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке).
Если ипотека выплачена и квартира уже не находится в залоге у Банка, то продать возможно без ограничений. Однако если речь идет о квартире, которая еще находится в залоге, то есть, право собственности с обременением, тогда есть некоторые ограничения.
Залогодатель (гражданин, заключивший ипотечный договор) сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона № 102-ФЗ).
Однако, при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя (банка). Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона № 102-ФЗ).
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя – после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона № 102-ФЗ).
При разводе, в случае раздела совместного имущества, квартиру, которая была приобретена по ипотечному кредиту, тоже надо будет делить. Но разделу, в этом случае, подлежит не только сама квартира, но и кредит, который еще не был выплачен. Для решения этого вопроса, придется обращаться в банк, который выдавал ипотеку, а если раздел имущества происходит в судебном порядке, то банк будет участником гражданского процесса.
Если квартира приобретена с использованием заемных средств (средств ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, супруги могут столкнуться с необходимостью разделения долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок погашения кредита. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, нужно представить в банк документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. К таким документам могут относиться:
- Справка с места работы,
- Заверенная копия трудовой книжки,
- Справка о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ,
- Выписка со счета и другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода, который позволяет погашать кредит.
Точный перечень необходимых документов следует уточнить в банке, который выдавал ипотечный кредит.
После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в Росреестре права на определенные в соглашении доли.
Таким образом, право собственности на квартиру, которая приобретается при помощи ипотечного кредита, обременено. С разрешения банка квартиру можно сдать внаем, разделить между супругами ее можно, если решить судьбу непогашенной части кредита, а вот продать ипотечную квартиру не получится.
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08