С помощью приватизации, муниципальная квартира переходит в собственность тех граждан, которые в ней участвуют. В практике не редко встречаются ситуации, когда в ходе приватизации квартир были допущены такие нарушения, которые ведут к признанию приватизации недействительной.
Для признания приватизации квартиры недействительной, необходимо обратиться с иском в суд.
Чаще всего, с этой целью готовят следующие иски:
– о признании недействительным договора передачи (приватизации) жилого помещения;
– о признании недействительными сделок, вытекающих из договора передачи жилого помещения (сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
В ходе признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, признаются ничтожными и все последующие сделки со спорной квартирой. Поэтому, если на момент подачи иска приватизированная квартира была повторно продана или подарена, в исковое заявление включается дополнительное требование о признании сделок недействительными. Данное исковое требование может быть предъявлено и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным.
Основаниями для признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации являются:
- Отсутствие заявлений об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, имеющих право на приватизацию.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие в приватизации, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Соответственно, отсутствие такого согласия, оформленного письменно, может стать основанием для признания договора приватизации недействительным.
- Незаконное исключение несовершеннолетних детей из участия в приватизации без разрешения органа опеки и попечительства, также является причиной для признания договора приватизации недействительной сделкой, совершенной с нарушением закона, без учета интересов ребенка.
Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.1994 года и до этой даты включение несовершеннолетних в договор не считалось обязательным. Несмотря на это, невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства. Если такое согласие получено не было, действительность договора можно оспорить.
- Подпись в заявлении о согласии на приватизацию или об отказе от участия в приватизации была подделана. Данное обстоятельство доказывается при помощи почерковедческой экспертизы.
- Договор передачи квартиры в порядке приватизации можно оспорить, если на момент подписания отказа от участия в приватизации и согласия на приватизацию спорной квартиры гражданин был введен в заблуждение относительно природы сделки и правовых последствий ее совершения или в полной мере не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими.
Данные обстоятельства можно доказать, например, экспертным заключением, выданным по результатам проведения психиатрической экспертизы, Выпиской из истории болезни, справкой из поликлиники.
- На момент заключения договора приватизации квартиры гражданин был незаконно снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении, из- за чего не мог принять участия в приватизации.
Для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире и имел право на приватизацию, надо получить расширенную выписку из домовой книги или единый жилищный документ. Сравните, тех, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и тех, кто квартиру на себя приватизировал. Убедитесь, что люди, которые были зарегистрированы в квартире, но не участвовали в приватизации, писали отказ.
Для признания недействительным договора передачи квартиры в порядке приватизации существует срок. По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок давности составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной – 3 года (ст. 181 ГК РФ).
Поэтому, если с момента приватизации прошло уже много лет, то велика вероятность того, что договор передачи квартиры в порядке приватизации никто уже не оспорит.
Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08