Что делать, если собственник квартиры продал свою долю без соблюдения права преимущественной покупки
Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности – с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Владелец доли в общей собственности на квартиру может ее продать.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли квартиры должен известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение о продаже доли квартиры составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.
Если собственники остальных долей квартиры не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется при продаже доли с публичных торгов.
Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.
При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Краснодарский краевой суд удовлетворил заявленные требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. Судом было установлено, что срок обращения участника долевой собственности (истца) с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя соблюден. До момента регистрации сделки купли-продажи, заключенной между ответчиками, истец не отказывался от покупки, а приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца не мог, так как ему не поступало предложение купить ее, ему не были известны условия, на которых продавец продает долю в праве собственности на недвижимое имущество. Указанные обстоятельства свидетельствовали о нарушении необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а именно, преимущественного права истца на покупку доли, в связи с чем и послужили основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08