1 ноября 2017 года в Госдуму РФ был внесен законопроект № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)», устанавливающий новые правила легализации самовольных построек.
Что такое самовольная постройка
Действующий в настоящее время пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет как самовольную постройку здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Законопроект уточняет понятие самовольной постройки.
Согласно подготовленным изменениям, к самовольным постройкам предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Какие постройки не будут признаваться самовольными
Из числа самовольных построек законопроектом исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Введение этой нормы вызвано тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории (например, охранная зона газопровода или охранная зона электросетей) отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.
Как привести самовольную постройку в соответствие с законом
Большая часть самовольных построек не соответствуют требованиям застройки. В связи с этим, законопроект предлагает ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.
Решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом. Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Если возможно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, то органом местного самоуправления принимается решение о реконструкции объекта, а не решение о сносе.
Решение о сносе самовольной постройки
Решение о сносе самовольной постройки может быть принято:
- Судом,
- Органом местного самоуправления.
Действующая редакция статьи 222 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в случае:
– создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
– если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Законопроект уточняет случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки, предусмотрев в качестве оснований:
-отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок,
– отсутствие разрешения на строительство, если законодательством на дату начала создания постройки предусмотрена необходимость наличия таких документов).
В каких случаях решение о сносе самовольной постройки не может быть принято органом местного самоуправления
- Законопроект запрещает органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
- Законопроект предусматривает, что в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или возведенного на садовом земельном участке жилого дома, садового дома решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями принимается только судом. Кроме того, вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.
- Законопроектом устанавливается запрет принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство).
В этих случаях принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке.
Финансовые затраты по сносу самовольной постройки лягут на того, кто ее возводил. При этом, если найти застройщика невозможно, нести издержки по сносу или реконструкции здания придется собственнику земельного участка.
Решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 ГК РФ в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов, жилых строений, построенных на дачных, садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
1) права на такие объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 марта 2018 года;
2) параметры таких объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
3) указанные объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащим на праве собственности или на ином праве собственникам таких объектов, жилых домов, жилых строений.
Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08