Покупатель земельного участка, тратит немалые деньги, поэтому важно, чтобы вместе с имуществом не приобрести еще и проблемы.
Расскажу про некоторые варианты земельных участков, от покупки которых лучше отказаться, чтобы не столкнуться потом с неприятностями.
1. Земельный участок без межевания.
Вопреки страшилкам, которые пишут в интернете, продать и купить земельный участок можно и без его предварительного межевания. Исключением будут участки, право собственности на которые не зарегистрировано в Росреестре. В этом случае межевание проводится с целью постановки участка на кадастровый учет.
Участок без межевания и стоить будет дешевле оформленного по всем правилам, так как его покупка таит ряд неожиданностей, и не всегда приятных.
Покупая такой участок, может оказаться, что платите вы, к примеру, за 10 соток, а потом окажется, что земли там меньше. При проведении кадастровых работ, часто выясняется, что существует наложение границ на участки соседей. В этом случае придется обращаться в суд и исправлять реестровую ошибку. А это – время и деньги на проведение судебной экспертизы.
2. Земельный участок без документов.
Покупка участка «по доверенности» уже реже, но еще встречается. Продавец передает покупателю не договор купли-продажи, а доверенность на право совершения сделки и те документы, что есть в наличии, а их как правило, минимальное количество.
То есть, прежде чем переоформить право собственности с продавца на покупателя, надо еще побегать и пособирать документы, подтверждающие право на участок.
Такие земельные участки, «продаются», как правило, еще дешевле, чем те, которые без межевания. Однако, доверенность имеет определенный срок действия, а с оформлением документов могут возникнуть сложности. Поэтому, лучше с такими участками не связываться.
3. Земельный участок с обременением.
К обременению земельного участка относится, например, сервитут. Это право посторонних лиц использовать земельный участок для прохода, проезда или иных целей. Обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о наличии обременений можно, запросив Выписку из ЕГРН о земельном участке.
В разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указывается вид ограничений (ипотека, залог, запрет на совершение сделок), или обременений (аренда, сервитут).
Если обременения нет, в этом разделе Выписки из ЕГРН будет написано – не зарегистрировано.
Кроме того, при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если он этого не сделает, договор может быть расторгнут.
4. Земельный участок, который будет изъят для государственных или муниципальных нужд.
Не стоит покупать земельный участок, который в скором будущем будет изъят для государственных нужд, например для строительства дороги. Понятно, что за участок будет назначена выкупная цена. Но вот, какова она будет, окупит ли она все расходы, связанные с приобретением такого участка, это вопрос. Выкупная стоимость участка будет выплачена только собственникам земли. Поэтому, все права на участок и имущество, расположенное на нем, должно быть зарегистрировано.
Изъятие земельного участка для госнужд возможно, если объекты, которые будут строиться на месте предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. Поэтому, если возникнет подозрение, что со временем участки могут быть изъяты, нужно обратиться в местный муниципалитет и уточнить этот вопрос там.
5. Земельный участок, на территории с особыми условиями использования.
Если вблизи земельного участка проходит газовая труба, протекает река или расположены линии ЛЭП, то это, с большой долей вероятности, не позволит построить и зарегистрировать дом или иное капитальное строение.
В зависимости от того, какой именно «особый» объект расположен вблизи земельного участка, охранная зона может простираться нескольких метров, до нескольких сотен метров.
Например, вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы – охранная зона 25 метров от оси трубопровода с каждой стороны.
Вдоль воздушных линий электропередачи в зависимости от номинального класса напряжения – от 2 метров до 55 метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов.
Водоохранная зона определяется в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ и рассчитывается в зависимости от протяженности реки:
1) до 10 километров- в размере 50 метров;
2) от 10 до 50 километров- в размере 100 метров;
3) от 50 километров и более – в размере 200 метров.
Подбирать для покупки земельный участок надо тщательно, без спешки, чтобы не было потом сюрпризов.
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08