ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПОДГОТОВКА МЕЖЕВОГО ПЛАНА: ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ
Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
Межевание осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
С 01 января 2009 года вступили в силу новые требования к форме и подготовке межевого плана, разработана примерная форма извещения о согласовании границ.
Министерством экономического развития Российской Федерации разработан и утвержден Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков», (Далее – Приказ № 412).
В связи с введением в действие данного документа, признан утратившим силу Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 2 октября 2002 г. № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет» (Далее – Приказ № П/327).
Понятие межевого плана, которое используется в приказе, раскрыто Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В силу статьи 38 указанного Закона межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевой план включаются сведения о:
1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемые (исходные) земельные участки) или выделе из земельных участков;
2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки);
4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемые земельные участки).
С введением в действие Приказа № 412, увеличилось количество разделов, которые необходимо заполнять кадастровым инженерам, а также количество экземпляров межевого плана, которое следует подготовить.
До 1 января 2011 года наряду с кадастровыми инженерами межевые планы оформляются также лицами, обладавшими на день вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», правом выполнения работ по территориальному землеустройству.
В случае подготовки межевого плана лицом, имеющим право осуществлять работы по территориальному землеустройству, на титульном листе плана необходимо указать основной государственный регистрационный номер юридического лица, а в отношении физического лица – индивидуальный номер налогоплательщика.
Лица, обладающие статусом кадастрового инженера, указывают номера квалификационного аттестата.
В соответствие с требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом № П/327, описание земельных участков должно было содержать следующие разделы:
1. Титульный лист;
2. Чертеж земельных участков;
3. Описание границ;
4. Сведения о земельных участках (в порядке возрастания условных обозначений земельных участков);
5. Приложение.
Титульный лист, раздел «Чертеж земельных участков» и Приложение оформлялись на бумажных носителях. Разделы «Описание границ» и «Сведения о земельных участках» оформлялись на бумажных и (или) электронных носителях в формате, определенном Росземкадастром.
Межевой план, в соответствие с действующим в настоящее время Приказом № 412 должен состоять из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.
К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;
4) сведения об измененных земельных участках и их частях;
5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
7) сведения об образуемых частях земельного участка;
8) заключение кадастрового инженера;
9) акт согласования местоположения границы земельного участка.
К графической части межевого плана относятся следующие разделы:
1) схема геодезических построений;
2) схема расположения земельных участков;
3) чертеж земельных участков и их частей;
4) абрисы узловых точек границ земельных участков.
В отличие от того, каким образом готовилось описание земельных участков землеустроителями ранее, в настоящее время межевой план может быть оформлен как на бумажном носителе, так и на электронном носителе в виде электронного документа.
Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера.
В случае предоставления межевого плана на электронном носителе, не требуется его копировать в бумажной форме.
Межевой план, по новому правилу, в том случае, если он оформляется на бумажном носителе, изготавливается в количестве не менее двух экземпляров, как правило, необходимыми являются три экземпляра.
Один экземпляр подготовленного межевого плана предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, подготовленным в установленной форме.
Второй, третий, а в случае необходимости, последующие экземпляры межевого плана, в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ, необходимо передать заказчику кадастровых работ.
Требование о выдаче заказчику кадастровых работ одного экземпляра межевого плана, является еще одним новшеством, которое было введено «Требованиями о подготовке межевого плана», утвержденными Приказом № 412.
Ранее, на руки данные документы заказчикам не выдавались, а пересылались напрямую в соответствующие организации, производящие учет земельных участков, так как считалось, что сведения, которые содержит описание земельных участков, должно быть доступно только специалистам.
Требованиями к подготовке межевого плана установлено, что план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.
Как правило, межевой план оформляется с целью уточнения местоположения границы земельного участка или для уточнения местоположение границ смежных с ними земельных участков. В таком случае, следует обратить внимание на ряд особенностей и правил, установленных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение.
При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.
Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.
В случае нарушения со стороны владельца соседнего земельного участка границы земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования.
И том и в другом случае следует ссылаться на нормы Гражданского законодательства.
Так, в соответствие со статьей 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствие со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Межевой план может быть использован конфликтующими сторонами в суде, а также при назначении, в случае необходимости, судебной землеустроительной экспертизы.
В соответствие с требованиями к подготовке межевого плана, к нему прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
К доказательствам, подтверждающим надлежащее извещение заинтересованных лиц можно отнести, например, уведомления об отправлении извещения, телеграммы, печатные издания, в которых было опубликовано объявление о дне и времени проведения согласования местоположения границ земельного участка.
В межевой план, в качестве приложения, следует включить доверенность, если от лиц, не участвующих лично в согласовании границ, выступают их представители.
Важно помнить, что доверенность оформляется по правилам Гражданского кодекса РФ, должна быть заверена нотариально, и содержать указание на то, что представившему ее лицу поручено выступать в качестве представителя при совершении процедуры согласования границ, то есть, в ней должны быть конкретно перечислены все полномочия.
От юридического лица выступает его представитель, который в соответствие с законом вправе представлять его интересы без предъявления доверенности, вместо которой, представителю юридического лица, следует иметь при себе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
В качестве представителя при согласовании границ, в силу Закона, могут выступать и иные лица.
Например, представителем членов садоводческих объединений граждан может выступать лицо, которому выполнение данного поручения надлежит исполнить в силу решения общего собрания членов данного коллектива (решением уполномоченных). В таком случае необходимо заручиться не только решением общего собрания садоводческого объединения, но и доверенностью, выданной председателем коллектива.
Представители садоводческих, огороднических, дачных и иных объединений граждан принимают участие в согласовании границ в том случае, если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования.
При оформлении межевого дела для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан в Приложение должны быть включены проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, либо извлечения из данных документов или копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т.д.
Кадастровые инженеры, производящие составление межевого плана проверяют все документы, служащие в качестве приложения к нему, заверяют их и ставят на них свою подпись.
Необходимо отметить, что в соответствие с новыми требованиями составления межевого плана, по желанию заказчика по договору подряда на выполнение кадастровых работ, описание местоположения земельного участка, при наличии на нем объекта недвижимого имущества, дополнительно может включать указание на то, что на описываемом земельном участке расположены, например, здание, сооружение, объект незавершенного строительства.
В случае, если будет указание на наличие какого-либо строения на участке, следует зафиксировать следующие данные:
– кадастровый или иной номер такого объекта (при наличии);
– адрес такого объекта (при наличии).
Если земельный участок расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения земельного участка дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения.
Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» внес много нового, отменил ранее действующий Приказ № П/327, но есть существенные моменты, которых новый документ не коснулся.
Неизменными до настоящего времени остаются два документа, которые требуют существенной переработки, с учетом вновь принятого Приказа № 412, это: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) и Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).
Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы, запись на прием по телефону: 8(495) 998-58-08
Внимание! Копирование материалов с этого сайта разрешено только при условии указания гиперссылки на https://www.ya-advokat.ru/