Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Для заключения такого договора необходимо наличие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Достаточно часто сделки совершаются не собственниками имущества, а их представителями, выступающими по доверенности.
С 15 июля 2016 года Свидетельство о государственной регистрации права собственности Росреестром не выдается, и единственным документом, подтверждающим принадлежность продавцу квартиры (или другой недвижимости) на праве собственности является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество – выписка из ЕГРП (в настоящее время – выписка из ЕГРН).
Сведения в свидетельстве о регистрации права собственности и в выписке из ЕГРН действительны на дату их выдачи.
Если право собственность на имущество было приобретено до 15 июля 2016 года, то Свидетельство о государственной регистрации права все же должно быть у продавца.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в силу с 1 января 2017 года кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Этот документ на сегодняшний день является единственным доказательством зарегистрированного права.
После того, как Росреестр перестал выдавать Свидетельство о государственной регистрации права – документ, подтверждающий право на недвижимость, многие беспокоятся о том, как обезопасить свое имущества от посягательств мошенников.
Свидетельство о государственной регистрации права, хранящееся дома, не являлось безусловным залогом того, что с недвижимостью не могут быть совершены незаконные сделки.
К сожалению, такое происходило раньше и происходит сейчас. Например, договор купли-продажи квартиры может быть заключен с собственником квартиры, которого ввели в заблуждение относительно природы сделки, была совершена фиктивная сделка или человеком, который на момент совершения сделки не отдавал отчета своим действиям или являлся недееспособным.
Все эти сделки могут быть оспорены в судебном порядке, поскольку защита прав при совершении незаконных сделок осуществляется именно в суде.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (ЕГРН). При отсутствии государственной регистрации, например, при его возникновении до 1998 года, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказать свое право на имущество можно любым незапрещенным способом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (ст. 55 ГК РФ).
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном законом.
При оспаривании незаконной сделки потерпевшее лицо, например, вправе заявить ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела. Документы, указанные в регистрационном деле, позволят не только доказать принадлежность квартиры (или другого недвижимого имущества) до продажи, но и могут стать основанием для установления факта подложности документов, ставших основанием для совершения сделки.
Чтобы обезопасить свое имущество от действий мошенников, собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о запрещении проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Таким образом, по доверенностям сделки регистрироваться не будут. О поступлении такого заявления делается отметка в едином государственном реестре недвижимости.
Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость не собственником лично, а иным лицом, например, представителем по доверенности.
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08