В России более 30 миллионов человек имеют земельные участки.
Лишь небольшая часть из них владеет земельными участками на праве собственности, зарегистрированном в Росреестре, остальные, или имеют правоудостоверяющие документы старого образца (Государственные акты, Свидетельства о праве собственности и др.), либо не имеют никаких документов на участок.

Надо бы переоформить, да денег нет на межевание…
В настоящее время можно заметить тенденцию к тому, что большинство владельцев земельных участков стремятся переоформить свое право на землю и получить Свидетельство о государственной регистрации права нового образца.
Основной причиной, почему переоформление земельных участков пугает и тревожит владельцев земли, является проведение процедуры межевания. Процедуры, которая затягивает не только время переоформления права, но и влечет значительные финансовые затраты.

Что такое межевание
Межевание представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
До недавних пор процедура межевания была обязательной процедурой для регистрации права собственности на земельный участок.

Межевание проводить теперь не обязательно
24 октября 2007 года вступил в силу Федеральный закон № 230 от 18 октября 2007 г., которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки.
Отмена обязательной процедуры межевания стала хорошей новостью для тех садоводов, кому это процедура была финансово обременительна.

Что плохого в том, что межевание земельного участка не проведено
Но помимо положительных моментов, необходимо будет предупредить владельцев земельных участков, которые соберутся их оформлять без этой процедуры, в дальнейшем у них могут возникнуть проблемы.

Адвокатская практика в области защиты земельных прав граждан и юридических лиц показывает, что основные споры по данной категории дел, происходят между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут определиться между собой, где должна проходить граница.
Отношения соседей по земельным участкам портятся, как правило, после того, как один из них выяснит, что размер его участка не соответствует тому, что указано в правоудостоверяющем документе (Свидетельстве о праве собственности, Государственном акте и т.п.).

Если фактический размер земельного участка отличается в меньшую сторону, то претензии, чаще всего, предъявляют соседям. Претензии обоснованы, если соседи действительно изменили границу земельных участков, передвинув забор.
Сомнения подтверждаются или опровергаются при проведении межевания.
В случае нарушения со стороны владельца земли границы смежных земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования.

Если бы все земельные участки прошли процедуру межевания и были поставлены на кадастровый учет, подобных споров можно было бы избежать.

Согласование границ земельного участка
Напомним, что процедура межевания включает в себя не только определение границ земельного участка на местности, но и их обязательное согласование с владельцами смежных участков.
Согласование границ земельного участка, и подписание соответствующего акта – это процедуры, которые представляют для некоторых владельцев земли определенные сложности.

Есть несколько наиболее часто встречающихся в практике проблем, возникающих при согласовании границ:
Во – первых, владельца соседнего земельного участка можно не найти, в связи с тем, что он забросил свою землю несколько лет назад, или скончался, а его наследники не вступили в наследство.
Во – вторых, с соседями могут быть неприязненные отношения, и только по этой причине или по иной причине они могут отказать в подписании акта согласования границ.

Судебная история
Рассмотрим первый из двух вариантов, на примере ситуации, когда сосед смежного участка многие годы не появлялся на своей земле.
Дело происходило в одном из районов Московской области.
Владелец (назовем его Самойловым), земельного участка, расположенного на территории Садоводческого некоммерческого товарищества «Липки», приобрел свою землю по старым правилам, без проведения межевания. Договор купли-продажи земельного участка был заключен около десяти лет назад, Свидетельство о праве собственности на землю было получено в то же время.

Размер земельного участка, согласно правоудостоверяющего документа на землю равнялся 6 соткам.
После покупки земельного участка, на протяжении нескольких лет, Самойлов не приезжал и не обрабатывал свой участок.

Спустя десять лет, он приехал, и, решив оформить на свой участок документы нового образца, вызвал геодезистов, которые произвели соответствующие замеры и установили, что его надел не соответствует шести соткам в сторону уменьшения – фактически ему принадлежит 5 соток.
Немного подумав, он обратился в суд с исковым заявлением об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В качестве ответчиков были указаны соседи его земельного участка с трех сторон.
В отличие от Самойлова, ответчики пользовались своей землей по ее прямому назначению постоянно, приезжали, обрабатывали, платили земельный налог.

В суде, в качестве доказательства своей правоты, Самойлов указывал на то, что по документам его участок одного размера, а по факту, другого – меньшего, следовательно, недостающую сотку присвоили соседи.

В тот период, когда Самойлов получал в собственность земельный участок, перед государством помимо задачи закрепления прав как можно большего количества землепользователей в минимальные сроки, стояла и другая, которая заключалась в процедуре предоставления земельных участков без выполнения территориального землеустройства.
Документы на землю выдавались без определения границ земельных участков, а также без определения их точных размеров.

При межевании земельного участка, принадлежащего Самойлову, учитывая, что до этого площадь его участка определялась ориентировочно (по фактическому пользованию либо исходя из документов с меньшей степенью точности, чем результаты межевания), появилось новое значение площади, которое соответствует действительному размеру земельного участка.

Гарантировать однозначное описание земельного участка можно, только используя самый достоверный способ определения его границ – межевание.
Истец был не согласен с тем, что он покупал земельный участок площадью одного размера, а оказался владельцем меньшего земельного участка. Учитывая цены Подмосковной земли, его разочарования понятны.
В ходе процесса по гражданскому делу, суд выяснил, что пока Самойлов отсутствовал на своем земельном участке, его соседи вызвали геодезистов, обмерили свои земельные участки, заполнили акт согласования границ с теми соседями, которые приезжают на участок, а вместо Самойлова, расписались сами.

Действия соседей Самойлова, безусловно, являются нарушением закона, подписи в акте согласования границ, должны ставить владельцы смежных земельных участков лично, либо через представителя, уполномоченного на это нотариально заверенной доверенностью. Это правило закреплено в статье 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

История с Самойловым закончилась тем, что он в суде не смог доказать то, что ему принадлежало именно 6 соток земли, так как измерений раньше никаких не производилось.
Ситуация, с которой столкнулся наш герой, встречается со многими садоводами, чьи участки не проходили процедуру межевания.

Соседей нет, кто поставит подпись в акте согласования границ
Как же следует поступить тем владельцам, соседи которых не приезжают на свои участки, и найти их затруднительно.
В таком случае, следует обратить внимание на правила, установленные Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение.
При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.

Извещенным надлежащим образом считается лицо, в адрес которого направлено извещение, в виде письма, телеграммы, либо другой корреспонденции, о месте и времени проведения процедуры межевания. В настоящее время, практикуется опубликование соответствующего объявления в местной газете. Наверное не стоит предупреждать о том, что квитанции об отправлении извещений, публикация в газете и т.п. документы, должны храниться на случай возникновения претензий.

Установить границу участка может суд
Заинтересованное, в решении спора о местоположении границы, лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.

Проводить межевание или нет, решает каждый садовод
Учитывая, что в настоящее время межевание производится на основании заявления заинтересованного лица, и то, что эта процедура перестала быть обязательной, представляется, что владельцы земельных участков столкнутся с миной замедленного действия. На сегодняшний день, они оформят свои земельные участки, и получат на них свидетельства о государственной регистрации права, но в полученных ими документах будет указан приблизительный размер земельного участка. Также будет не ясно, каким образом должна проходить граница между смежными участками.

В случае возникновения спора между соседями, при отсутствии межевания, спор будет решаться в суде. Прежде, чем суд сможет вынести решение, возникнет необходимость в проведении судебной землеустроительной экспертизы, стоимость которой превышает стоимость межевания.
Стоит ли допускать возникновения неясностей с площадью и границами своего земельного участка, решать для себя должен каждый землевладелец.
На наш взгляд, проведение межевания необходимо и поможет избежать многих проблем.

Что из себя представляет процедура межевания
Остановимся более подробно на самой процедуре межевания.
Правила проведения процедуры межевания описаны в Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.)
Межевание земель включает:
– подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
– полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ);
– полевое обследование границ размежовываемого земельного участка оценкой состояния межевых знаков;
– составление технического проекта (задания) межевания земель;
– уведомление собственников, владельцев и пользователей размежовываемых земельных участков о производстве межевых работ;
– согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежовываемых земельных участков;
– сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
– определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
– определение площади земельного участка;
– составление чертежа границ земельного участка;
– контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
– государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
– формирование межевого дела;
– сдачу материалов в архив.

Установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежовываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.
После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежовываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем – производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

 

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Земля и строительство

Последние публикации в прессе (Все публикации)